此次出让地块所在的电商总部区,位于华南快速旁、珠啤地块以东。虽然目前较为“荒凉”, 但随着卖地启动开发,这里将成为全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区。信息时报记者 叶伟报 摄  此次出让地块所在的电商总部区,位于华南快速旁、珠啤地块以东。虽然目前较为“荒凉”, 但随着卖地启动开发,这里将成为全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区。信息时报记者 叶伟报 摄
在建的宝钢南方总部大厦旁就是此次出让的多幅地块。在建的宝钢南方总部大厦旁就是此次出让的多幅地块。

  腾讯里琶洲为邻

  琶洲电商总部区域7宗地昨均以底价出让,腾讯、阿里巴巴、国美和复星进驻

  □本版撰文 信息时报记者 田桂丹

  本版摄影 信息时报记者 叶伟报

  昨日,广州市琶洲电商总部出让7宗地块,腾讯、阿里巴巴、国美和复星电商“如约”而至,均以底价拿地,其中除国美外,其他四家企业均拿了两块地,总成交地价达78亿元,楼面地价约1.3万~1.8万元/平方米。对琶洲区域的居民来说,电商新贵们入驻利好多多。目前断头路多的荒凉之地,未来将拥有酒吧、咖啡厅、便利店、书店、健身中心、电影院、超市和政务中心等配套。而且,除两个望江地块外,其余5宗地均要求建设员工宿舍。业界人士认为,此举未来将推动该区域的一二手楼市兴旺。

  底价拿地但价格并不便宜

  昨日,海珠区琶洲电商总部的7宗地块,分为4组正式出让。由于每组地都只有1家企业报名,所以现场不用举牌,每家企业代表直接刷卡、签约盖章。此前传闻的腾讯、国美和复星,全部“如约”到场。而传富(广州)信息科技有限公司,经现场工作人员确认就是阿里巴巴。至于相对陌生的复星集团既是500强又是电商,其旗下的永安保险、创富融资租赁联合嫁接互联网P2P业务;挂号网+复星药房等新场景应用的O2O,其在华南的布局值得期许。

  这次电商“大鳄”们底价拿地,地块总成交价达78亿元,楼面地价约1.3万~1.8万元/平方米。广州去年以来成功出让的中心区域商业商务地,楼面地价最贵的是招商地产在番禺万博的一宗地块,达到14528元/平方米。因此,业界人士称,此次电商新贵们虽然底价拿地,但地价并不算便宜。此次卖出地块的附近是宝钢南方总部大楼地块,其于2010年也以底价拿下,但楼面地价仅4981元/平方米。

  现今荒凉地未来将大热

  此次出让地块所在的电商总部区,建筑面积73万平方米,位于华南快速旁、珠啤地块以东。目前地块已基本平整,地上建筑物有珠江啤酒厂瓶箱仓储、汽车试驾厂及二手车拍卖、中铁电气化局一项目部和部分临时居住点等。

  “在华快和琶堤间的那片地很荒凉的”,这是不少琶洲居民对该地块的普遍印象,而且因为区域内断头路多,虽然附近有磨碟沙地铁站,但走路到地铁站也要绕圈子。

  这片“荒凉地”未来将是广州唯一一个电子商务与移动互联产业总部区。未来3至5年,这里将形成一个建筑面积约300万平方米、营业收入达1000亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。区域内将有酒吧、咖啡厅、便利店、书店、健身中心、电影院和政务中心和大型超市等配套。

  交通方面,不仅断头路将会打通,而且琶洲规划有地铁4号线、8号线、11号线、19号线,海珠环岛轻轨,广佛轨道等,最终将实现25分直达白云国际机场北站,10分钟至广州南站,1小时至香港的目标。

  分析

  底价出让为何卖出市场价?

  琶洲曾数次拿出地块吸引企业总部落户,且多以底价成交。但此前的底价成交往往只有数千元/平方米,这次底价成交为何能高出这么多?

  原因之一是琶洲电商总部区规划配套非常齐全。此次除了靠近江边的两宗地外,其余5宗地都允许配置员工宿舍:“如配置员工宿舍,占地块计容建筑面积比例不超15%,员工宿舍只租不售不可分割转让,允许在同一建设单位用地内部腾挪”。如按15%的配建比例计算,5宗地块可建员工宿舍约7.7万平方米;按每间宿舍50平方米计算,约可建成1544套员工宿舍。虽然员工宿舍只能由企业持有,但其价值不菲。目前琶洲一手房均价超3万元/平方米,这批员工宿舍即便以此价计算,其市值已达23.1亿元。

  原因之二是,此次允许拿地方自持物业不低于七成,剩余三成可卖掉或进行其他融资。以此计算,出让地块预计入市部分的建筑面积约145430平方米。以目前写字楼最低2万元/平方米计算,其价值约29亿元,而其未来上市的价值将远不止于此。因此综合来看地价比较合理。

  据悉,附近宝钢南方总部项目预租租金是130元/平方米?月。中原研究部认为,预计3~5年后,这批地块上市时,该区域写字楼租金可达到150~180元/平方米?月,而保守估计售价可达3.5万~4.5万元/平方米。

  会否带来区域房价暴涨?

  中原研究部项目部经理黄韬认为,未来琶洲房价上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%,而且将来该区域内的租金和房价都很有支撑力。因为电商是未来发展主力行业,企业利润和员工薪酬都比较想。这些企业的高管和从业人员的消费能力都比较强,将拉动区域的商业消费和居住消费等。

  黄韬预计,3年后拿地企业才正式入驻,届时琶洲的写字楼售价预计可翻番增长。目前珠江新城写字楼均价是4万~5万元/平方米,琶洲约2万~3万元/平方米,今后两者的价值会逐步看齐。琶洲写字楼的投资回报率预计可达到5%~7%的水平。

  合富辉煌首席分析师黎文江也认为,大批高薪员工入驻,人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量的增加,对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用。